"Si es fácil, no es negocio"; y otros descubrimientos (o re-descubrimientos) del 2018 que se va

Todos estamos sesgados.

Como argento nacido y criado en un 3amb hipotecado en Almagro, soy la definición literal de la clase media porteña. Eso me sesga de cierta forma. Creo que mi opinión sólo es válida (y hasta ahí) para la (cada vez más chica) clase media media laburante.

El costo no determina el precio.

Por lo tanto, se puede vender un servicio de 10 horas de trabajo a 100X mientras otros venden un servicio parecido de 100 horas de trabajo a 10X. En este tema el marxismo está equivocado y toda la gilada es marxista. La posta la dijo Eugen von Bohm-Bawerk ¡¡en 1851!!: “El valor no surge del trabajo, sino de los deseos que los bienes satisfacen”.

Invertir en Empresas (o en Bolsa) en Argentina: 50 años de montaña rusa financiera y emocional

En moneda dura (Ej: dólares), las empresas argentinas que cotizan en bolsa han llegado a crecer a un ritmo del 118% anual compuesto por 4 años seguidos o, también, han llegado a perder más del 92% en TRES oportunidades durante los últimos 50 años (no una, sino ¡TRES! fuckin’ veces: 1976, 1985 y 2002). Para que pongan eso en perspectiva: la única caída parecida registrada en las bolsas yankees fue el crash de 1929 con una baja que superó el 80 % de valor destruido entre 1929 y 1932 (el 11/Septiembre representó aprox. 20% de baja, la post burbuja .com -tomando en cuenta sólo empresas tecnológicas- hizo desaparecer aprox. 75% de valor y el 29/Septiembre del 2008 se dio la baja diaria más powa del Dow Jones con un 6,9% abajo -¡una cotidianeidad para los argentinos!-).

No recomiendes nada a nadie

Durante tres/cuatro años (2012-15), me cansé de recomendarle a familiares, amigos y conocidos que saquen créditos hipotecarios a tasa fija (CFT del 15%, frente a una inflación anual que estaba entre 25 y 40% anual).

Emprendedor vegano con impacto social: ¿Warren Buffett te banca?

Tras el paro inmobiliario (al cual, obviamente, no adherí -como nunca jamás adherí a ningún cese de actividades comerciales/laborales-), saqué varias conclusiones:

1. Es sorprendente como la mayoría de la gente cree que los corredores inmobiliarios son delincuentes, lacras, ladrones, vagos, usureros, especuladores, evasores, ladris de cuarta, parásitos o generadores de burbujas y, sin embargo, más del 80% de las operaciones se sigue haciendo con intermediarios habiendo (aún) libertad de contratación.

98 Bombas y Bombinhas de negocios e inversiones (y no de Santa Catarina)

Históricamente, he llevado un documento con “máximas” que se me ocurrían en viajes en bondi, esperando en consultorios o en breves momentos de iluminación laboral. Mi idea siempre fue utilizar a esas máximas como títulos para futuros posts. El problema es que ese documento hoy tiene ya 47 páginas A4 y no voy a llegar a explayarme sobre todo. Así que me decidí por seleccionar algunos de esos pensamientos y, sin retocarlos, largarlos acá como un bombardeo de frases random.

¿En qué coinciden? ¿En qué no?

Charlemos en los comentarios ;) … ¡dénle que hay muchas máximas más que picantes!

1. A nivel personal y a nivel país, sólo se sale de la pobreza gracias a la fría acumulación de capital.
2. ¿Cuánto valen, de verdad, los beneficios laborales? ¿Gana la mucama, con cama adentro, de Amalita Fortabat $ 60.000 por mes?
3. En 1950 la gilada marxista creía que, para el 2000, no habría comida para 3/4 de la población mundial. Falló el pronóstico. Ahora hay que predecir la muerte de la humanidad para el 2050.
4. En una época donde se valora más vivir experiencias que acumular propiedad privada, acumulá propiedad privada.

¿Solución al problema de las villas?

1.- Exención total de IVA, IIBB, ganancias, impuesto al cheque y contribuciones previsionales para todas las pensiones familiares.

2.- Desregulación absoluta del mercado inmobiliario, incluyendo derogación de todas las normas pro-monopolio y pro-cartelización de inmobiliarias como las leyes nacionales 10973 y 2340.

¿Qué variables influyen en el precio de un departamento?

En este otro post vimos que el valor promedio del m2 en Buenos Aires rondó los USD 1500 (dólares de hoy, 2015) durante las últimas cuatro décadas, pero muchos me preguntaron post-posteo (valga la redundancia): ¿Qué joraca me dice el “promedio”? La respuesta simple es: No mucho. La respuesta compleja es: Muchísimo si lo tomás como número base para después sacar tus propias cuentas (& conclusiones). Las variables que influyen en el precio de un depto son muchas. Si primero agarrás el promedio del barrio* (Ej: hoy usd 1.570 el m2 en Almagro), después tenés que ajustar ese número por (acá van algunas variables... seguro me olvido otras tantas, ¡por favor ayudame agregándolas en los comments!):

• Altura: Los pisos altos valen más. El último vale aprox 20% más que PB o primer piso. Principalmente por la luz, el ruido y el aire. Un 9no piso suele ser ridículamente mejor que un PB: más sol/luz, menos ruido y más aire.
• Distancias a plazas, transporte público, comisarías, cárceles, facultades, casas tomadas heavy, villas, etc... Enfrente a una plaza cotiza mucho más, excepto que sea Plaza Miserere o Plaza Constitución (sic). Cerca de la cárcel de Devoto las casas son más baratas. Los precios de los deptos del Bajo Flores (cerca de la 1-11-14) están a precios de casas de pueblos poco populosos del interior del país.
• Antigüedad: Los "a estrenar" valen entre 20 y 30% más que el promedio. Para Almagro, por ejemplo, entre usd 1.800 y usd 2.200 el m2. Cuando ya no son a estrenar, cuanto más viejo más barato hasta cierto punto que la curva se invierte y cuanto más viejo, más caro. Ese punto de inflexión no sé bien dónde está, pero ronda entre los 80 y los 100 años. Hay departamentos zarpadísimos (¡mal!) enfrente a Plaza Miserere/Once (para seguir con el mismo ejemplo) que tienen 100 años, patios internos copados, y mucho plus de la Belle Époque... Son los únicos que mantienen masomenos el precio en esa zona que tiene todas las otras variables en contra.
• Tamaño: En los deptos chicos el m2 vale más y en los grandes menos. El precio promedio de todos los estudios públicos representa al 2/3 ambientes (40-70m2). En un depto de 300m2 el m2 vale menos que en uno de 140m2 (lo mismo al revés).
• Disposición: Hay tres... frente (da a la calle), contrafrente o lateral/interno. Los laterales/internos valen mucho menos que los otros. Los otros dos depende dónde esté el depto (si la calle es un quilombo, vale más contrafrente). Si la calle es tranquila y tenés linda vista, vale más frente.
• Modalidad: Si es por escalera vale menos el segundo piso que el primero y el tercero que el segundo (¡obviamente!). Si es dúplex vale más aunque tenga la misma cantidad de m2 que otro depto no-dúplex. Si es piso completo, vale más. Si es semi-piso, vale más que si tenés 6 vecinos en el piso.
• Amenities, bauleras, cocheras o cosas copadas del edificio suman al valor del depto aunque no estén incluidas (porque esa posibilidad de poder alquiler o comprar una baulera/cochera vale)... o que tenga alto patio interno compartido también suma (Ej: "Palacio de los Patos")
• Dependiendo la zona, si es "apto profesional" puede aumentar o disminuir el precio.
• m2 exteriores (no cubiertos): Los m2 de terraza, balcón, jardín o patio suman pero a un precio similar al del m2 de terreno (no de departamento) para esa zona (muy aproximadamente hay que calcular la mitad del precio del m2 de depto). 70m2 de depto más 70m2 de jardín valen casi lo mismo que un depto de 105m2 cubiertos.
• Cantidad de vecinos. Los edificios tipo cárcel (con +100 deptos) valen menos. Los edificios con pocos valen más (por lo de "piso", "semi-piso" que expliqué en "modalidad"). Un "semipiso" de 30m2 vale más que un depto de 30m2 con tres vecinos en el mismo piso (aunque lo de "semipiso de 30m2" suene a divague de broker).
• El precio de las expensas. Hay deptos sensacionales en Recoleta con ammenities y mil lujos que garpan 10 lucas de expensas. Esos tienen precios de venta y de alquiler muchísimo más baratos que otros iguales con menos expensas. Es la misma lógica que en los countries: Cualquier gilún se puede comprar una casa en un country, pero después no cualquier gilún puede garpar expensas, piletero, jardinero y mil yerbas...
• Materiales. Esta variable es casi obvia: No es lo mismo un piso flotante que un parquet de roble de Eslavonia. Tener ventanas reforzadas de doble vidrio, paredes de 45cm o cosas así suman.
• "Mini-barrio": El precio promedio del m2 está bueno para arrancar, pero cada barrio tiene sus zonas... Balvanera no es lo mismo enfrente a la facu de económicas que en la zona roja de la calle Moreno o Recoleta no es lo mismo sobre Córdoba (enfrente a la facu de económicas) que sobre Las Heras (enfrente al Village Recoleta).

Los precios de los departamentos en CABA, por barrio, a Abril del 2015 los podés chequear en el siguiente grafiquito de elaboración propia (marcados en verde dólar están los dos barrios en los que yo hoy invierto con espíritu de cerdo capitalista).

No sé si esto se puede plantear en una ecuación o hacer un análisis de regresión porque, a la larga, todo depende de la negociación y de cuánto poder tienen las partes (por eso en cada crisis se hunden los precios: los vendedores están más desesperados y los compradores, con billetes en mano, tienen all the power)... Bah, no sé. Acá (link) intentaron algo. Capaz se puede armar algo para tomar como línea de base para negociar y siempre dejar un margen de -5/20%. ¿Cómo piensan debiera ser la ecuación mágica para calcular el precio de un departamento en CABA?

Precios 2015 de la vivienda en Capital Federal (serie histórica corregida por inflación en dólares)

Hace poco más de dos años arrancó mi aventura inmobiliaria en la gloriosa Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Desde el momento en que pisé el primer inmueble, quise ser un comprador informado: Busqué comparativas de precios por barrio, datos de cantidad de escrituras, info de hipotecas y de subsidios, precios de alquileres, etc.

Algo que siempre busqué y nunca encontré fue un grafiquito simple con el precio promedio del metro cuadrado en CABA, actualizado por inflación en dólares (para tener datos que posta sean comparables entre sí). Después de laburar la info, les comparto mi resumen:

Como verán, hoy no hay ninguna "burbuja inmobiliaria": Los precios están casi exactamente en el promedio histórico de las últimas cuatro décadas (cerca de los USD 1500.-). La burbuja fuerte de nuestro mercado se dio a fines de los 70' y principios de los 80'.

Hoy está pasando lo contrario a lo que sucedía en la crisis del 2001. En aquel entonces, el mercado se ajustó por precio y, por mantenerse la misma cantidad de escrituras anuales de los períodos anteriores, el valor por m2 se derrumbó hasta su mínimo histórico, en el 2002, a una ganga sensacional (para los compradores) de USD 783 actuales el metro. Hoy (2015), el ajuste pasa por la cantidad de escrituraciones. Dado el quilombo actual (cepo, doble tipo de cambio), nadie vende (porque la situación de la clase media no es muy mala y el clasemediero resiste sin mover el precio, aunque tenga que esperar un par de años más para desprenderse de su casita).

Dados estos precios, ¿qué les parece que hay que hacer ahora? ¿Comprar? ¿Vender? ¿Ahorrar en dólares y esperar? ¿Endeudarse en pesos para comprar hoy en dólares? ¿Consumir a lo pavote?

Quiero ser el que le alquila la cochera al que compra un auto que no puede mantener

Una cochera, publicada en USD 15.000, se alquila por $ 1500 mensuales. Suponiendo un pago en pesos, a dólar blue menos el 20%, estamos frente una renta de 18 lucas anuales sobre 160 lucas de inversión inicial (más diferencia de cambio por la futura devaluación del dólar, más futura apreciación de la cochera en dólares).

Mantener un auto 0km sale aprox. 4 lucas mensuales (más de medio sueldo de la base de la pirámide). A pesar de que el costo de mantenimiento de un auto cualunque es un delirio místico, la clase media sigue comprando autos sin asco. El mercado automotriz se estará achicando pero la cantidad de autos totales sigue siendo una cosa insólita: Hay muchos autos por habitante en un país donde una vez cada 15 años, la mitad de la población nacional cae a la pobreza de una y sin aviso.

Dado la gente está desquiciada y seguirá comprando autos (que no puede mantener), mientras que el espacio en CABA se achica cada vez más, creo firmemente en que invertir en cocheras es una muy buena opción a futuro (y encima es de esas opciones súper seguras que le suelen gustar a cualquier hijo de vecino... si en una manzana random de Almagro hay 500 deptos y 50 cocheras, es bastante obvio que las alquilás casi sin moverte de tu casa).

Por cada 10 dólares invertidos hoy, ganás un peso...100 lucas verdes, 10 lucas pesos... 500 lucas verdes, 50 lucas pesos... Igual, no es fácil (#si_es_fácil_no_es_negocio). Al momento de comprarlas hay que moverse como loco para conseguirlas a 180 lucas pesos y ni un peso más (hay 1400 cocheras en venta en CABA y muy probablemente no más del 1% esté dispuesto a negociar mucho –cerrar en 180 lucas pesos en un barrio decente-).

¿Cómo cobrar un sueldo sin laburar (demasiado)?

Comprar, refaccionar y revender un único depto de dos ambientes en CABA puede ser trabajo suficiente para vivir dignamente en la clase media por todo un año (sí: ¡un único depto por año, que se refacciona en un mes!).

Las inmobiliarias suelen clasificar a los inmuebles en cinco categorías en relación a su “estado”: 1.- A refaccionar (invivible tal como está). 2.- Regular. 3.- Bueno. 4.- Muy bueno. 5.- Excelente (que incluye los “a estrenar” y los “reciclados a nuevo”).

Ejemplo real (evolución de un baño originalmente no funcional, tiempo total de obra: 25 días).

Hoy en zonaprop hay 14.387 departamentos de dos ambientes en venta en Capital, de los cuales un 65% está excelente (categoría 5), un 25% está muy bueno (categoría 4), un 8% está bueno (categoría 3), un 1,5% está regular (categoría 2) y un 0,5% está a refaccionar (categoría 1).

Un departamento de dos ambientes “a refaccionar” se vende a un 25% menos que uno (de las mismas características y en el mismo barrio) MB/Excelente. Esto, en números, significa pagar, por ejemplo, USD 1200 por m2 en un barrio popular donde el m2 está USD 1600. A los USD 1200 que se le pagan al vendedor hay que sumarle un 10% de costos/gastos de la operación, lo que nos deja en un costo efectivo final de USD 1320.

Refaccionar, a nuevo con materiales de calidad media, ronda los USD 150 el m2. Al terminar la obra, cada m2 que nos salió USD 1470 vale USD 1600 (+8,84%). Esos USD 130 de margen, en un depto de 50m2, representan USD 6500 o $ 78.000 (al dólar blue actual de 12pe). Esto representa, de hacer una única de estas operaciones por año, unos $ 6.500 por mes (¡muy cerca de las 7 lucas netas que, a Jul14, gana un administrativo junior de empleados de comercio por 1.920 horas anuales de “rotura de lomo”!).

Ejemplo real (evolución de una cocina en estado original "destrucción total").

¿Qué tiene esto de bueno si rinde tan sólo 8,84% anual en dólares? (cuando hay bonos soberanos argentos que rinden el 20% anual en dólares)

¡Qué te podés apalancar más que gratuitamente! Como ya compartí (acá, allí y aquí), hay créditos hipotecarios al 14% aprox. de CFT fijo y en pesos (Procrear, Primera Casa BA, Ciudad Vivienda para Zona Sur, etc.). Por lo tanto, uno puede hacer la operación inmobiliaria del ejemplo anterior poniendo tan sólo USD 22.500 propios ($ 108.000 por el 15% del depto más $ 72.000 por el 10% de gastos/comisiones más $ 90.000 de obra; a 12pe el dólar) y USD 51.000 ajenos (de crédito/s). Sin contar la diferencia de cambio (¡a tu favor!) que le sacarías a la diferencia devaluación/CFT del crédito, el 8,84% se transforma para vos, por apalancamiento, en un 29% de renta anual en dólares.

Créditos Hipotecarios subsidiados ("Primera Casa BA"): ¿Por qué no tienen demanda cuasi-infinita?

En Junio del 2012 (hace casi dos años), en un país con una inflación anual del 26%, la Ciudad de Buenos Aires lanzó una tremenda línea de créditos hipotecarios subsidiados a través del Instituto de la Vivienda (el “IVC”).

El programa, que fue lanzado con todos los bombos y los platillos posibles, preveía el otorgamiento de entre 3.500 y 4.000 créditos hipotecarios. Parece poco, pero era una previsión ambiciosa: Como compartí en otro post, durante los últimos cinco años, la cantidad de escrituras con hipoteca, en CABA, fue de tan sólo 6.500 anuales. Meterle a ese mercado 4.000 créditos hipotecarios nuevos en dos años, ¡era hacerlo crecer más del 30%!

Para Sep12 (en los primeros tres meses), el sitio web de “Primera Casa BA” ya había recibido más de un millón de visitas y aprox. 120 mil personas se habían registrado. De esas más de cien mil solicitudes, aprox. 2.600 superaron el filtro de puntaje (que rankea a las solicitudes por necesidad) y, de esos, 500 lograron pre-aprobar su crédito presentando toda la documentación necesaria en tiempo y forma. Finalmente, de esos 500, se efectivizaron (aprobaron y entregaron) 250 créditos hipotecarios. El embudo ya era tremendo desde el vamos: Hasta Sep13, el 0,2% de los que pidieron el “Primera Casa BA” lo obtenían.

En el año siguiente entero se entregaron una cantidad de créditos similares (en un año lo mismo que en los primeros tres meses) y se llegó a Agosto del 2013 con un total acumulado de 508 créditos efectivizados. Lo loco es que aumentó muchísimo el embudo en la parte final en el último año: De 5276 carpetas aprobadas por el IVC, sólo 3114 fueron aprobadas por el Banco Ciudad y sólo 508 operaciones se concretaron.

Esto quiere decir que la probabilidad de pasar el filtro de puntaje (primero de todos) es del 2%, pero una vez aprobado por el IVC la probabilidad de efectivizar la operación es del 9,6%.

El programa arrancó con créditos hipotecarios con el increíble CFT del 13,35% para financiar a 15 años y del 13,54% para los 20 años… ¡fijo (con tasa escalonada)! La tasa del primer año era del 7%, pasaba al 8,5% en el segundo año, al 11% en el tercero y al 14% desde el cuarto en adelante. Esto daba, para un crédito hipotecario de $ 400.000, una cuota de $ 3734,44 durante el primer año (subiendo un poco después hasta $ 5308,32 desde el cuarto año), a 15 años.

Entre fines del 2013 y comienzos del 2014, las tasas se actualizaron y pasaron al 9% en el primer año, 10,5% en el segundo, 13% en el tercero y 16% desde el cuarto dando un CFT final del 14,43% a 15 años (para los créditos a 20 años, un CFT de 14,76%). Esto da (hoy), para un crédito hipotecario de $ 400.000, una cuota de $ 4066,32 durante el primer año (subiendo un poco después hasta $ 5679,64 desde el cuarto año), a 15 años.

Finalmente, desde el 24/05/14 (mañana), las tasas de interés subirán al 10,5% el primer año, 12% el segundo año, 14,5% el tercero y 17,5% los restantes.

¿Cómo puede ser que un crédito con una tasa efectiva final (CFT) del 14% y una inflación de 35% no tenga demanda cuasi-infinita?

Una hipoteca yankie no es lo mismo que una hipoteca argenta

… así que dejá de leer sobre “comprar o alquilar” en medios estadounidenses, porque no vas a aprender nada de nada.

Hoy hay muchos créditos hipotecarios subsidiados (con tasas por debajo de la inflación real). Si te comprás un depto de $ 600.000, para el cual tendrás que poner el 15% de esa guita más los gastos (aprox. 150 lucas) vas a cobrar de alquiler (o ahorrarte de pagar tu propio alquiler, que es lo mismo) $ 3.000 por mes, pero también ganarás otro tanto por la diferencia entre inflación e interés… Hoy por hoy los créditos hipotecarios de Primera Casa BA tienen un CFT que ronda los dos tercios de la inflación real. Así que, aunque sea guita que no veas hoy (ni nunca), implícitamente (por usar guita hoy y no devolverla toda después, porque se la morfa la inflación) estás ganando casi dos alquileres por comprar un único depto.

Para hacerlo más claro… Lo que hoy sucede en Argentina con estos créditos se traduce a lo siguiente (en un país no inflacionario): Hoy te prestan $ 500.000 a 20 años. Devolverás 240 cuotas de $ 1050. Te están regalando la mitad sin contar siquiera el valor tiempo del dinero (que un peso de hoy vale más que un peso del 2019 y muchísimo más que uno del 2029).

En cualquier país racional, estos créditos debieran de tener demanda infinita (bah! No… pero casi… 100% de la población debiera demandarlos). Increíblemente, acá eso no pasa: acá la competencia es relativamente baja y, aunque ganes bien, si laburás en serio en las aplicaciones tenés una linda probabilidad de pegar algún crédito hipotecario subsidiado para comprar tu primera propiedad.

¿En dónde emprender por oportunidad? En lo inmobiliario.

¿Querés emprender en lo que te apasiona? No sigas leyendo.

¿Querés emprender por oportunidad? Avanti. ¡Lee!

Aproximadamente el 40% del ingreso de las familias yankies se dedica a vivienda durante la juventud y baja al 35% en la vejez. Los gastos en salud, educación, comida, transporte, entretenimiento, ropa y/o viajes son insignificantes en comparación (¡pero, sin embargo, gigantescos en valores absolutos!).

Fuente: JP Morgan

En Argentina no hay ni el más puto dato (¡gracias INDEC!), pero deduzco las cosas deben ser similares: Un dos ambientes medio pelo en un barrio popular de Capital Federal se alquila a $ 2500 mientras que el sueldo mínimo de empleados de comercio es apenas $ 5900. Un alquiler promedio sobre un sueldo promedio representa el 42%.

El único dato que nos brinda el INDEC es una apertura de la sociedad argenta por ingresos familiares al segundo trimestre del 2013: Con un ingreso familiar de $ 17.500 uno ya está en el 10% más rico (cuyo promedio es de 25 lucardas). Más atrás vienen el noveno decil con un piso de $ 13.000, el octavo con un piso de $ 10.500, el séptimo con un piso de $ 8.500 y el sexto con un $ 7.000… Claramente el restante 50% es pobre (con ingresos familiares menores a las 7 lucas mensuales, ¡según el INDEC!).

La papa está en el techo que todos deben tener arriba del bocho… Nadie quiere quedar debajo de la autopista… ¡A emprender en lo inmobiliario! (a construir, intermediar, hacer compra-venta, subalquilar o tirar magia en AirBNB se ha dicho)

¿Gastos por comprar depto? 10%... ¡atenti!

Estoy embarcándome en una nueva aventura que me llevó a descubrir ciertas obviedades ocultas para el común de los mortales. Por ejemplo… ¿sabías que los gastos que genera comprar una propiedad rondan el 10% de su valor? (¡locura de alto costo extra!).

¿Cuántos son los gastos para un depto nuevo, comprado sin hipoteca?

• Comisión Inmobiliaria (4% + IVA): 4,84%
• Impuesto a los Sellos (CABA): 3,6% >>> La alícuota del “Impuesto a los Sellos” para la transferencia de inmuebles en CABA pasó, el año pasado (2013), del 2,5% al 3,6%. Sólo están exentas las transferencias de hasta $ 460.000 que tengan por objeto una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. De lo anterior se deduce que si uno adquiere un departamento aprobado como “estudio profesional”, deberá pagar el Impuesto a los Sellos completo (porque, aunque efectivamente se use como vivienda, según la ley no lo es así que tributa a pleno).
• Constitución de Fondo de Reserva (exclusivo para departamentos a estrenar): 0,5%
• Escritura de Compra-Venta (1% + IVA): 1,21%

Total nuevo cash (o con financiación de la constructora): 10,15%

¿Cuántos son los gastos para un depto usado, con hipoteca?

• Todo lo anterior, menos el "Fondo de Reserva": 9,65%
• Escritura de Hipoteca (0,5% + IVA sobre el préstamo -Ej: 85%-): 0,515%

Total usado con crédito hipotecario: 9,97%

…y por deducción…

Total nuevo con crédito hipotecario: 10,67%

Comprar un depto de dos ambientes en Almagro cash por $ 700 lucas, conlleva unas 70 lucas extras de gastos varios (lo cual es ¡mucho!... para muchos, un deal breaker). Para tener en cuenta nomás. #DatoDeColorDeViernes!

La clase media argentina no compra casas, pero compra autos y vacaciones a lo pavote

La semana pasada después de analizar cuánto gana un empleado raso, un ingeniero y un policía así como de tratar de aproximarnos a una definición de “clase media”, hoy arrancamos el finde largo con alto análisis del Cerdo Capitalista: La clase media argentina no compra casas, pero compra autos y vacaciones a lo pavote.

..y lo dicen abrumadoramente los números (que son muy difíciles de conseguir).

En los últimos años, en Argentina, se patentan aproximadamente 850 mil autos. ¡Esto quiere decir que uno de cada 9 argentinos (incluidos bebés y niños) patenta un auto nuevo cada cinco años! Locura de consumo, nunca antes vista en este humilde país. Claramente, no hay autopista ni buena gestión de tránsito que alcance para semejante superpoblación automotriz.

Mientras tanto, en Capital Federal (que no creció TAN fuerte como todo el país) pasamos de patentar 65 mil autos en 2004 a casi 140 mil en 2012. ¡Esto quiere que uno de cada 4 porteños (incluidos bebés y niños) patenta un auto nuevo cada cinco años!

A pesar de la gloria automotriz, no pasa lo mismo con los inmuebles. La cantidad de escrituras traslativas de dominio no ha variado mucho en los últimos 15 años… ni siquiera en las grandes crisis. Siempre se compra/vende un número similar de propiedades. La joda está en QUIENES compran o venden esas propiedades.

Una buena hipótesis es que la clase media (que gana, según esquematizaciones, entre $ 6.700 y $ 33.000 al mes) compra, casi siempre, con hipoteca de por medio (porque un dos ambientes en Almagro está $ 900.000 y eso representa entre 27 y 135 sueldos mensuales completos). Si una familia tipo de clase media ahorra el 20% de su ingreso mensual, tiene que ahorrar por entre 12 y 56 años para comprarse un dos ambientes en Almagro.

El número de inmuebles transferidos con hipoteca en Capital Federal pasó de aprox. 30 mil anuales en la década del 90 a 3 mil anuales en plena crisis (2002 y 2003) y a 6 mil en la actualidad.

En Capital Federal, hoy día, se están comprando 24 veces más autos que inmuebles con hipoteca. Locura absoluta de desproporción. En 1998, ese número daba 2,5. Hoy la desproporción es DIEZ fuckin veces más.

¿Cómo conseguir dinero para comprar una gloriosa primera casa?

Si vivís en Capital Federal y querés comprarte tu primera casa, tenés cuatro créditos hipotecarios potables en donde meter mano (y otras tantas opciones ridículamente caras que ni debieras considerar -todos los créditos hipotecarios de los bancos privados-).

Con una inflación anual que ronda el 25%, hay cuatro posibilidades para endeudarse a una tasa inferior a la inflación: PROCREAR (vía el Banco Hipotecario, con tasas subsidiadas por el Estado Nacional), Primera Casa BA (vía el Banco Ciudad, con tasas subsidiadas por el Estado Porteño), los Créditos Hipotecarios para la Vivienda del Banco Nación, y Préstamos Hipotecarios Ciudad Vivienda del Banco Ciudad.

Como ya debieras saber si estás buscando un crédito, lo único que te tiene que importar es el Costo Financiero Total (CFT) del mismo. Es la tasa efectiva posta posta que te cobrará el banco una vez considerados todos los gastos pelotudos que se agregan a “la tasa” que te venden.

En PROCREAR el CFT va desde el 3,91% hasta el 20,41%.

En Primera Casa BA, el CFT es del 13%.

En el Banco Nación, el CFT es del 20%.

En Ciudad Vivienda, el CFT va del 20 al 28%.

Claramente los dos primeros son mucho más convenientes que los dos segundos. Sin embargo, es mucho más difícil que te den alguno de los dos primeros que de los dos segundos (PROCREAR es por sorteo, y Primera Casa BA es por puntos -cuanta más “necesidad” social tenés, más puntos te dan-).

Para cerrar, una comparación en números reales (que hablan mejor que los porcentajes del CFT). Pidiendo un crédito hipotecario de $ 500.000 a 15 años, terminarás pagando mensualmente:

• $ 4.376 en PROCREAR (los primeros 5 años, después va subiendo con tasa variable -si ganás entre 6 y $ 12k-)
• $ 4.667 en Primera Casa BA (el primer año, después va subiendo levemente, pero con tasa fija)
• $ 7.943 en Banco Nación (fijo, por 15 años igual)
• $ 10.691 en Ciudad Vivienda (fijo, por 15 años igual)

Como verán, la diferencia entre un CFT del 8,41% y otro del 28%, a largo plazo, gracias a la magia del Sistema Francés de Amortización, es GUASA.