El Cerdo Capitalista es el blog personal de Santiago Magnin, online desde Marzo del '08.

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Precios 2015 de la vivienda en Capital Federal (serie histórica corregida por inflación en dólares)

Hace poco más de dos años arrancó mi aventura inmobiliaria en la gloriosa Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Desde el momento en que pisé el primer inmueble, quise ser un comprador informado: Busqué comparativas de precios por barrio, datos de cantidad de escrituras, info de hipotecas y de subsidios, precios de alquileres, etc.

Algo que siempre busqué y nunca encontré fue un grafiquito simple con el precio promedio del metro cuadrado en CABA, actualizado por inflación en dólares (para tener datos que posta sean comparables entre sí). Después de laburar la info, les comparto mi resumen:


Como verán, hoy no hay ninguna "burbuja inmobiliaria": Los precios están casi exactamente en el promedio histórico de las últimas cuatro décadas (cerca de los USD 1500.-). La burbuja fuerte de nuestro mercado se dio a fines de los 70' y principios de los 80'.

Hoy está pasando lo contrario a lo que sucedía en la crisis del 2001. En aquel entonces, el mercado se ajustó por precio y, por mantenerse la misma cantidad de escrituras anuales de los períodos anteriores, el valor por m2 se derrumbó hasta su mínimo histórico, en el 2002, a una ganga sensacional (para los compradores) de USD 783 actuales el metro. Hoy (2015), el ajuste pasa por la cantidad de escrituraciones. Dado el quilombo actual (cepo, doble tipo de cambio), nadie vende (porque la situación de la clase media no es muy mala y el clasemediero resiste sin mover el precio, aunque tenga que esperar un par de años más para desprenderse de su casita).

Dados estos precios, ¿qué les parece que hay que hacer ahora? ¿Comprar? ¿Vender? ¿Ahorrar en dólares y esperar? ¿Endeudarse en pesos para comprar hoy en dólares? ¿Consumir a lo pavote?

20 comentarios:

Pablo dijo...

Buen laburo! yo creo que antes de contestar a tu pregunta, primero tenemos que tener bien en claro que queremos, si tuviera la posibilidad de comprar la propiedad en la que quisiera vivir, sin dudas lo haría ya, después de todo, mas alla del valor que tenga en un futuro, va a seguir costando lo mismo que una propiedad de semejantes características. Si fuera para inversión, yo creo que hay que juntar verdes y esperar a ver que pasa después de octubre.
Los datos que recopilaste para este grafico, los tenes divididos por barrios? seria interesante ver el grafico desdoblado en dos, uno mostrando la evolución de los precios en los barrios mas caros y otro para los mas accesibles.

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Hola Pablo! Gracias por tu comment. No tengo los 40 años divididos por barrios, pero tengo bastante. Prometo publicar en breve lo que me pedís (evolución de precios en Recoleta, Palermo y Retiro vs. precios en Once, La Boca y Constitución).

Al respecto, en el post de hoy ("¿Qué variables influyen en el precio de un departamento?") compartí un comparativo de precios por barrio a hoy (Abr15). Tomalo como respuesta parcial a tu pedido ;)

http://elcerdocapitalista.blogspot.com.ar/2015/04/que-variables-influyen-en-el-precio-de.html

Pablo dijo...

Gracias!, un lujo, como siempre.

Guido_aspa dijo...

Excelente, se nota que te tomaste el laburo de recopilar informacion a lo loco.

Respondiendo a la consigna del post, me perfilo a ahorrar en dolares/ endeudarse en pesos y alquilar hasta hallar la propiedad que sea una ganga, mas allá de todos los promedios.

Juan Ignacio Villarejo Arzivian dijo...

Excelente Post!

La conclusión que me llevo es que si vez que el precio de m2 está más bajo de 1500 conviene comprar seguro!

Andrés MC dijo...

Muy buen laburo, Cerdo.

Anónimo dijo...

actualmente creo que todo pasa por cuanto piensa el vendedor que cuesta el dolar, si es que yo pretendo pagar con pesos

jov dijo...

Buen gráfico. Tu trabajo se basa en una muestra de 38 años, lo cuales dan casi un promedio de u$s 1500. Si bien ese valor es el de equilibrio o promedio. Es interesante observar que la cantidad de años que estuvo cercano a ese valor es de 23 veces(incluí 1978) contra 15 veces por debajo de u$s 1500. Conclusión: el mercado te dió 15 veces (37%) oportunidad de compra durante 38 años.

Andrés MC dijo...

Entre 1978 y 2014, el que invirtió en propiedades en CABA ganó 13% en dólares ajustados por inflación.

En el mismo período, el que invirtió en el S&P 500 ganó 445% sin reinvertir dividendos, también ajustado por inflación (http://dqydj.net/sp-500-return-calculator/).

¿Los que invierten en propiedades terminadas ven un cambio de tendencia en el futuro? ¿Están especulando con obtener rendimientos muy superiores al promedio del mercado?

Anónimo dijo...

Andrés MC, el que invierte en propiedades terminadas y las mantiene en el tiempo es porque quiere invertir en la Argentina y sentirse seguro con los ladrillos "en mano".

jov dijo...

Sr. Andres MC, quizá para un inmueble haya que tomar en cuenta la renta que este produce. Tomando un estimativo "NETO" del 5% anual:
1)1978. En 20 años al 5% = 100 % (podríamos comprar una nueva unidad).
2)1998. A partir de aquí obtenemos un 10% anual sobre el capital inicial en 1978(tenemos 2 unidades)
3)2008. Pasados 10 años podemos comprar una nueva unidad. Las 3 unidades nos dan una renta de 15% anual sobre el capital invertido en 1978.
4)2015. A mitad de este año. podríamos comprar nuestra 4 unidad, con las rentas obtenidas en 6 años y 6 meses. Pudiendo pasar a cobrar un 20 % de renta sobre el capital invertido en 1978.

A todo esto habría que sumarle alguna pequeña revaloración de los inmuebles.

Estos son solo cálculos superficiales, para demostrar que un inmueble debe tenerse en cuenta su renta, además de su revalorización, ya que una vez vendido también formará parte de su ganancia neta.

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Está MUY buena la comparativa S&P500 vs Propiedades Porteñas. Habría que agregarle la renta de alquileres nomás. Igual quedan separadas: Creo que la razón de la diferencia se basa, como en todo, en el famoso trade off entre riesgo, liquidez y rentabilidad:

¿Propiedad? El inversor de a pie lo ve como una opción de baja rentabilidad y liquidez, pero bajísimo riesgo. ¿ETF que invierta en el S&P500? El inversor de a pie lo ve como difícil (por necesitar sacar la guita arafue), riesgoso, ilíquido y, potencialmente, de mediana a alta rentabilidad.

También es interesante lo diferente de la percepción de la inversión vs. la "verdad" de ese riesgo, liquidez y rentabilidad, no?

PD: Al margen, en Argentina, a pesar de que las propiedades casi no tengan rentabilidad vía valorización de la propiedad (y tengan un poquito vía alquileres/renta); igual hay un espacio gigante para negociones... Ej: Comprar una propiedad con un crédito hipotecario a un CFT del 14% con una inflación anual del 40%!

Comparto post de May14 al respecto: http://elcerdocapitalista.blogspot.com.ar/2014/05/creditos-hipotecarios-por-que-no-tienen.html

Andrés MC dijo...

Efectivamente a mí me faltaba considerar la renta por alquiler, aunque también habría que considerar la renta del S&P 500 reinvirtiendo dividendos, que se va como a 1700%.

PD: ¿tendrás por casualidad el rendimiento histórico del Merval ajustado por inflación en dólares?

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Me encantaría tener HOY esa data Andrés (así que te prometo buscarla y laburarla lo suficiente como para poder actualizarla a dólares constantes). Para que te des una idea, le pedí esto a un amigo que da clases de Administración Financiera en la UBA y me dijo que esto es un proyecto que tienen pendiente en la cátedra desde hace años.

En base a lo que comentás, estaría bueno tener: 1.- Rendimiento de un Inmueble Porteño, reinvirtiendo alquileres/renta neta. 2.- Rendimiento de un Inmueble Porteño sin reinversión. 3.- Rendimiento del Merval, reinvirtiendo dividendos. 4.- Rendimiento del Merval, sin reinversión.
... y todo ajustado por inflación en dólares.

Sería MUY interesante poder ver el rendimiento de inversiones argentas en períodos largos (que no están disponibles en ningún lado). Del Dow Jones vs m2 neoyorkino, y esas yerbas ¡hay series de más de 100 años!

¿Qué otra inversión argentina estaría bueno meter en la comparativa?

Andrés MC dijo...

Plazos fijos en pesos y dólares, campos, locales comerciales...

Anónimo dijo...

Que tal, hace unos años hice un laburo similar pero desde el año 1990. Lo valores PROMEDIO me daban bastante parecido. No tan optimistas. Aprox. 10% debajo de los tuyos.

Pero hay otro tema mas importante, esos valores son precios "oficiales" de algún modo.
O de publicación de venta, de estadística del colegio, o informes de medios del rubro.

Te dejo seis caso reales de tres épocas distintas. Operaciones concretas de mi familia, NO de conocidos de conocidos que "dicen que le dijeron". Y me refiero a mi familia; Padres, hermanos y yo mismo.

1994:
Tu valor promedio: u$d 1663
Valor de compra caso real: u$d 925
Valor de venta caso real: u$s 1150

2002
Tu valor promedio: u$d 783
Valor de compra caso real: u$d 464
Valor de venta caso real: u$s 698

2006
Tu valor promedio: u$d 1514
Valor de compra caso real: u$d 780
Valor de venta caso real: u$s 1185

Todos casos, en la zona V.Crespo-P.Viejo-Centenario.
Propiedades usadas, de entre 25 y 40 años.

Si uno busca una propiedad para vivir, y puede, paga lo que sea.
Pero si estamos hablando de inversión, la oportunidad esta en valores de 30% a 35% DEBAJO del valor histórico. Siempre hablando de buenos barrios en centro y norte de Capital.

Saludos!

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Muchas gracias Anónimo! Espectaculares datos :D

¿Esos valores de las operaciones reales los estás ajustando por inflación en dólares? Mirá que es MUCHO, cuando se empieza a hacer la famosa bola de nieve del interés compuesto. Del 94 a la fecha, hubo 59% de inflación en dólares.

Lo del promedio es limitante, pero es lo que hay (hoy Balvanera -promedio tmb- está al 77% del valor promedio de toda CABA... y, encima, los barrios no se mantienen constantes tampoco: Parque Patricios viene creciendo escandalosamente los últimos años!)

Anónimo dijo...

Que tal Santiago,

Sabato decía "Con palabras se puede explicar cualquier cosa"...
Yo digo; con estadísticas también!!

Son opiniones individuales, la inflación es relativa. Inflación de que bienes? en que país? durante que macro?

Si tomas por ejemplo el valor WTI o Case Shiller 20, de 1994 a 2015 ambos duplicaron su valor.
Pero si tomas de 2006 a 2015, el C.Shiller 20, está un 15% ABAJO! Y el WTI está al mismo valor.

Entonces el m2 en Argentina debería estar 15% DEBAJO de los valores de 2006?

Otra comparación. La inflación en dolares 1994-2006 fue de 36%. Pero C.Shiller se DUPLICÓ entre 2000-2006. Y el WTI se CUADRUPLICO entre 1994 y 2006.

Y en este mismo último periodo mencionado el valor del m2 en Argentina CAYÓ aprox. -10%!

Si en 2006 el m2 valía menos o igual que en 1994, porque no va a valer lo mismo en 2016 o 2017 que lo que valía en 2006? Si ademas hoy hay sobre-stock de propiedades nuevas y el crédito, para variar, es inexistente.

Balvanera yo creo que siempre ha estado un 25% abajo del promedio, el tema es ver cuan real es el promedio de la ciudad.

Y P.Patricios...
Creo que si una propiedad en Paternal por ejemplo (para nombrar un barrio "común" pero piola) hoy vale 10, yo no compraría la misma propiedad en P.Patricios ni por 8. Tal vez en 10 o 20 años sea distinto pero hay que esperar para verlo.

Saludos!

M.G.

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Gracias M.G.! Estuve leyendo tus comentarios y me gustan mucho. ¿Querés escribir un post invitado para el glorioso cerdo.co?

Mañana Viernes va a salir el primer post de este estilo en el blog (se va a titular "El lujo del mundo actual (Columnista Invitado: Andrés Baldrich)". Podrías escribirlo con tu nombre, con tu apodo (MG) o directamente de forma anónima. Si te gusta la propuesta, contactame y lo hacemos realidad (*el blog tiene 200 visitas únicas diarias, así que te puede servir como vidriera... o como diversión :D).

Me encontrás en LinkedIN, Facebook o Twitter por mi nombre. Abzo!

Anónimo dijo...

leyendo los comentarios de cada uno, estoy aprendiendo de apoco como para que no me embromen en cuando tenga que vender, ya que por razones personales tengo que comprar en otra lado, y quisiera estar seguro ,como es el valor del M2 actual, en la zona de Bavanera, gracias