El Cerdo Capitalista es el blog personal de Santiago Magnin, online desde Marzo del '08.

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¿Cómo cobrar un sueldo sin laburar (demasiado)?

Comprar, refaccionar y revender un único depto de dos ambientes en CABA puede ser trabajo suficiente para vivir dignamente en la clase media por todo un año (sí: ¡un único depto por año, que se refacciona en un mes!).

Las inmobiliarias suelen clasificar a los inmuebles en cinco categorías en relación a su “estado”: 1.- A refaccionar (invivible tal como está). 2.- Regular. 3.- Bueno. 4.- Muy bueno. 5.- Excelente (que incluye los “a estrenar” y los “reciclados a nuevo”).

Ejemplo real (evolución de un baño originalmente no funcional, tiempo total de obra: 25 días).

Hoy en zonaprop hay 14.387 departamentos de dos ambientes en venta en Capital, de los cuales un 65% está excelente (categoría 5), un 25% está muy bueno (categoría 4), un 8% está bueno (categoría 3), un 1,5% está regular (categoría 2) y un 0,5% está a refaccionar (categoría 1).

Un departamento de dos ambientes “a refaccionar” se vende a un 25% menos que uno (de las mismas características y en el mismo barrio) MB/Excelente. Esto, en números, significa pagar, por ejemplo, USD 1200 por m2 en un barrio popular donde el m2 está USD 1600. A los USD 1200 que se le pagan al vendedor hay que sumarle un 10% de costos/gastos de la operación, lo que nos deja en un costo efectivo final de USD 1320.

Refaccionar, a nuevo con materiales de calidad media, ronda los USD 150 el m2. Al terminar la obra, cada m2 que nos salió USD 1470 vale USD 1600 (+8,84%). Esos USD 130 de margen, en un depto de 50m2, representan USD 6500 o $ 78.000 (al dólar blue actual de 12pe). Esto representa, de hacer una única de estas operaciones por año, unos $ 6.500 por mes (¡muy cerca de las 7 lucas netas que, a Jul14, gana un administrativo junior de empleados de comercio por 1.920 horas anuales de “rotura de lomo”!).

Ejemplo real (evolución de una cocina en estado original "destrucción total").

¿Qué tiene esto de bueno si rinde tan sólo 8,84% anual en dólares? (cuando hay bonos soberanos argentos que rinden el 20% anual en dólares)

¡Qué te podés apalancar más que gratuitamente! Como ya compartí (acá, allí y aquí), hay créditos hipotecarios al 14% aprox. de CFT fijo y en pesos (Procrear, Primera Casa BA, Ciudad Vivienda para Zona Sur, etc.). Por lo tanto, uno puede hacer la operación inmobiliaria del ejemplo anterior poniendo tan sólo USD 22.500 propios ($ 108.000 por el 15% del depto más $ 72.000 por el 10% de gastos/comisiones más $ 90.000 de obra; a 12pe el dólar) y USD 51.000 ajenos (de crédito/s). Sin contar la diferencia de cambio (¡a tu favor!) que le sacarías a la diferencia devaluación/CFT del crédito, el 8,84% se transforma para vos, por apalancamiento, en un 29% de renta anual en dólares.

5 comentarios:

Gabriel dijo...

Genial, por favor me podrías recomendar la o las mejores webs de búsqueda de alquiler y venta de departamentos que te hayan servido con mayor eficiencia cuando comenzaste tu propia búsqueda.
Es para recomendarle a un amigo que sueña con hacer algo parecido a lo que explicas en este artículo pero le cuesta encontrar buenas oportunidades.

Muchas gracias por adelantado, saludos !

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Hola Gabriel! Yo usé zonaprop, argenprop y los diarios Clarín/LaNación. Aunque parezca mentira, en los diarios impresos, aún hoy en día hay más oportunidades que en Internet.

De todas formas, no es fácil conseguir departamentos en estado "a refaccionar" en zonas y edificios buenos. Es cuestión de buscar. Yo estaré viendo 100 departamentos (presencialmente) por cada uno interesante. Ni hablar que para llegar a esos 100, tenés que ver aprox. 1000 en anuncios.

Como en todo, si es fácil no es negocio... Esto NO es fácil, pero sí es negocio.

Anónimo dijo...

Santiago, muy bueno el articulo pero me parece que hay algo que no estas teniendo en cuenta... Lo que sea que compres con el credito de Primera Casa BA o Procrear, no lo vas a poder vender ni transferir a otra persona hasta que no termines de pagarlo. Al menos esto es lo que me dijeron con respecto a la clausula de "ocupación permanente".

Asi que basicamente lo que decís se aplica para alguien que ya posee una propiedad o tiene la papota para poder comprar una y refaccionarla y empezar el ciclo(lo cual es un negocio conocido acá y en todas partes).

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Anónimo, este negocio que se conoce aquí y en todo el mundo (pero que, sin embargo, ¡no hace casi nadie!) tiene un rendimiento del 9% aprox en dólares. Lo único que estoy expresando en el post es que si comprás el depto con un crédito SIN intereses (como cualquiera que tenga una tasa por DEBAJO de la inflación) lográs transformar ese 9% en 29% por el apalancamiento en deuda.

Que no vendas el inmueble comprado es intrascendente: La guita la ganás igual aunque no cuentes los billetes. Abzo!

Maximiliano Picón dijo...

Muchos que antes hacian changas ahora se dedican a comprar, arreglar y vender. Como empezaron? ganando plata con su propia casa, alquilar y luego recuperar la plata.