El Cerdo Capitalista es el blog personal de Santiago Magnin, online desde Marzo del '08.

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¿Qué variables influyen en el precio de un departamento?

En este otro post vimos que el valor promedio del m2 en Buenos Aires rondó los USD 1500 (dólares de hoy, 2015) durante las últimas cuatro décadas, pero muchos me preguntaron post-posteo (valga la redundancia): ¿Qué joraca me dice el “promedio”? La respuesta simple es: No mucho. La respuesta compleja es: Muchísimo si lo tomás como número base para después sacar tus propias cuentas (& conclusiones). Las variables que influyen en el precio de un depto son muchas. Si primero agarrás el promedio del barrio* (Ej: hoy usd 1.570 el m2 en Almagro), después tenés que ajustar ese número por (acá van algunas variables... seguro me olvido otras tantas, ¡por favor ayudame agregándolas en los comments!):

  • Altura: Los pisos altos valen más. El último vale aprox 20% más que PB o primer piso. Principalmente por la luz, el ruido y el aire. Un 9no piso suele ser ridículamente mejor que un PB: más sol/luz, menos ruido y más aire.
  • Distancias a plazas, transporte público, comisarías, cárceles, facultades, casas tomadas heavy, villas, etc... Enfrente a una plaza cotiza mucho más, excepto que sea Plaza Miserere o Plaza Constitución (sic). Cerca de la cárcel de Devoto las casas son más baratas. Los precios de los deptos del Bajo Flores (cerca de la 1-11-14) están a precios de casas de pueblos poco populosos del interior del país.
  • Antigüedad: Los "a estrenar" valen entre 20 y 30% más que el promedio. Para Almagro, por ejemplo, entre usd 1.800 y usd 2.200 el m2. Cuando ya no son a estrenar, cuanto más viejo más barato hasta cierto punto que la curva se invierte y cuanto más viejo, más caro. Ese punto de inflexión no sé bien dónde está, pero ronda entre los 80 y los 100 años. Hay departamentos zarpadísimos (¡mal!) enfrente a Plaza Miserere/Once (para seguir con el mismo ejemplo) que tienen 100 años, patios internos copados, y mucho plus de la Belle Époque... Son los únicos que mantienen masomenos el precio en esa zona que tiene todas las otras variables en contra.
  • Tamaño: En los deptos chicos el m2 vale más y en los grandes menos. El precio promedio de todos los estudios públicos representa al 2/3 ambientes (40-70m2). En un depto de 300m2 el m2 vale menos que en uno de 140m2 (lo mismo al revés).
  • Disposición: Hay tres... frente (da a la calle), contrafrente o lateral/interno. Los laterales/internos valen mucho menos que los otros. Los otros dos depende dónde esté el depto (si la calle es un quilombo, vale más contrafrente). Si la calle es tranquila y tenés linda vista, vale más frente.
  • Modalidad: Si es por escalera vale menos el segundo piso que el primero y el tercero que el segundo (¡obviamente!). Si es dúplex vale más aunque tenga la misma cantidad de m2 que otro depto no-dúplex. Si es piso completo, vale más. Si es semi-piso, vale más que si tenés 6 vecinos en el piso.
  • Amenities, bauleras, cocheras o cosas copadas del edificio suman al valor del depto aunque no estén incluidas (porque esa posibilidad de poder alquiler o comprar una baulera/cochera vale)... o que tenga alto patio interno compartido también suma (Ej: "Palacio de los Patos")
  • Dependiendo la zona, si es "apto profesional" puede aumentar o disminuir el precio.
  • m2 exteriores (no cubiertos): Los m2 de terraza, balcón, jardín o patio suman pero a un precio similar al del m2 de terreno (no de departamento) para esa zona (muy aproximadamente hay que calcular la mitad del precio del m2 de depto). 70m2 de depto más 70m2 de jardín valen casi lo mismo que un depto de 105m2 cubiertos.
  • Cantidad de vecinos. Los edificios tipo cárcel (con +100 deptos) valen menos. Los edificios con pocos valen más (por lo de "piso", "semi-piso" que expliqué en "modalidad"). Un "semipiso" de 30m2 vale más que un depto de 30m2 con tres vecinos en el mismo piso (aunque lo de "semipiso de 30m2" suene a divague de broker).
  • El precio de las expensas. Hay deptos sensacionales en Recoleta con ammenities y mil lujos que garpan 10 lucas de expensas. Esos tienen precios de venta y de alquiler muchísimo más baratos que otros iguales con menos expensas. Es la misma lógica que en los countries: Cualquier gilún se puede comprar una casa en un country, pero después no cualquier gilún puede garpar expensas, piletero, jardinero y mil yerbas...
  • Materiales. Esta variable es casi obvia: No es lo mismo un piso flotante que un parquet de roble de Eslavonia. Tener ventanas reforzadas de doble vidrio, paredes de 45cm o cosas así suman.
  • "Mini-barrio": El precio promedio del m2 está bueno para arrancar, pero cada barrio tiene sus zonas... Balvanera no es lo mismo enfrente a la facu de económicas que en la zona roja de la calle Moreno o Recoleta no es lo mismo sobre Córdoba (enfrente a la facu de económicas) que sobre Las Heras (enfrente al Village Recoleta).

Los precios de los departamentos en CABA, por barrio, a Abril del 2015 los podés chequear en el siguiente grafiquito de elaboración propia (marcados en verde dólar están los dos barrios en los que yo hoy invierto con espíritu de cerdo capitalista).



No sé si esto se puede plantear en una ecuación o hacer un análisis de regresión porque, a la larga, todo depende de la negociación y de cuánto poder tienen las partes (por eso en cada crisis se hunden los precios: los vendedores están más desesperados y los compradores, con billetes en mano, tienen all the power)... Bah, no sé. Acá (link) intentaron algo. Capaz se puede armar algo para tomar como línea de base para negociar y siempre dejar un margen de -5/20%. ¿Cómo piensan debiera ser la ecuación mágica para calcular el precio de un departamento en CABA?

8 comentarios:

Anónimo dijo...

Hola muy buen artículo. Te hago una consulta porque siempre estas focalizado en inversiones para vivienda. Me parece que debe haber buenas oportunidades en otros rubros como locales, consultorios, galpones, oficinas etc. Que estimo tendrán una renta mayor. Investigaste del tema o pensas hacer un artículo obre esto? Saludos y gracias!

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Hola Anónimo. Tema "Locales Comerciales", por ahora, solo toco de oído como cualquier otro mortal. Si en algún momento me meto en el rubro, prometo post ;)

En este blog trato de escribir exclusivamente sobre los temas en donde creo puedo agregar algo de valor (como, por ejemplo, en departamentos porteños, donde hoy invierto e investigo asiduamente).

Gracias por dejar la pregunta! Espero tener mejores respuestas en próximas oportunidades ;D

Lucas D. Mazza dijo...

El querido San Cristobal, home of Santa Cruz, cuna de gigantes (incluyendo el blogger) luce muy barato a USD 1.350 al lado de Pque Patricios y Boedo!

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Durante 2014, Parque Patricios estaba al 92% del precio de San Cristóbal. Desde Ene15 algo cambió y los precios de lista de Parque Patricios pasaron al querido San Cristóbal! ¿Se estará sobrevaluando la magia del distrito tecnológico o será el hecho de que se inauguraron las oficinas del GCBA ahí este año?

María José Pacín dijo...

Que buen articulo!
Me queda una duda sobre el tema de departamentos internos/laterales, mencionas que valen "mucho" menos que los frente, o contrafrente, según la ubicacion, pero sabes cuánto menos valen? Hablamos de un 5%-10%? un 20% o mas?
Muchas Gracias

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Hola María José! Cómo andás? Recién leo tu comment. No puse % en ese punto, porque es MUY relativo al departamento en cuestión. Si es un interno en el último piso del edificio no le resta tanto ser interno porque igual tiene sol y ventilación. Si es una PB, por el contrario, ser interno le resta muchísimo sol y ventilación. Sin embargo, puede ser un interno en PB con un aireluz (a donde dan los internos) muy amplio y, encima, sin edificio al lado (lo que transforma a un "lateral" casi casi en un contrafrente). Así que... depende, je. Espero que el glorioso "Cerdo Capitalista" te sirva María José! Slds cordiales!

BEDER JAVIER SAKER dijo...

Excelente Post, muy completo y claro!!

Santiago A. Magnin Gómez dijo...

Gracias por tu comentario Javier. Si querés que escriba de algún otro tema inmobiliario (del que te gustaría leer en algún medio, pero no encontrás), decime y lo hacemos ;) Slds!